Bardzo często udzielam porad prawnych osobom, które kupiły lub zamierzają kupić działkę rolną, na której docelowo chcą wybudować dom jednorodzinny. Na ich zlecenie dokonuję kompleksowej oceny prawnej takiej działki, pod kątem zidentyfikowania problemów i ryzyk, które mogą pojawić się podczas procesu budowlanego, w szczególności udzielam odpowiedzi na pytanie, czy na danej działce w ogóle możliwe jest postawienie domu. Może bowiem okazać się, że zabudowa konkretnej działki jest niemożliwa albo jest możliwa tylko pod pewnymi warunkami! Chyba nie chcesz stanąć przed faktem dokonanym… dlatego przed zakupem warto poddać daną nieruchomość ocenie, tak by inwestycja nie okazała się klapą (jeśli jesteś zainteresowany tego typu usługą – napisz do mnie).

Kompleksowe podejście

Aby przeanalizować sytuację danej nieruchomości pod kątem możliwości jej zabudowy należy uwzględnić wiele aspektów. Na czoło wysuwa się przeznaczenie działki, kwestia wycinki drzew oraz objęcie działki określonymi formami ochrony przyrody (obszar chronionego krajobrazu, park krajobrazowy, obszar Natura 2000). O tym jednak nie dzisiaj. Dziś zajmę się tylko JEDNYM z problemów: odrolnienie działki  (potoczne określenie wyłączenia działki rolnej z produkcji rolnej).

Z uwagi na ograniczony charakter opracowania rozpatrzę przypadki odrolnienia działek o niskich klasach bonitacyjnych, tj. od IV do VI.

Co to jest odrolnienie działki?

Aby wybudować dom działka musi być przeznaczona pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Co w sytuacji, kiedy zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, który dostaliśmy od właściciela działki albo uzyskaliśmy ze starostwa, dana działka ma przeznaczenie rolne (opatrzona jest symbolem R)? Czy budowa domu jest możliwa? Tak, jest możliwa, jednak musimy przeprowadzić procedurę odrolnienia działki.

Odrolnienie działki dotyczy wszystkich sytuacji, gdy fragment nieruchomości oznaczony jest w ewidencji gruntów i budynków symbolem „R”. Odrolnienie działki powinno nastąpić przed wystąpieniem o pozwolenie na budowę. 

Odrolnienie działki – etap I jest konieczny

Wyłączenie z produkcji rolnej jest procesem dwuetapowym. Pierwszym etapem procedury  jest zmiana przeznaczenia gruntów, która co do zasady dokonywana jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli według MPZP grunt ma przeznaczenie pod zabudowę jednorodzinną, pierwszy etap masz odhaczony! Jeżeli jednak przeznaczenie w MPZP jest inne, tj. niezgodne z twoim zamierzeniem (np. pod przemysł), mocno się zastanów, czy kupować taką działkę. W takim przypadku wybudowanie domu jest możliwe jedynie pod warunkiem zmiany MPZP, co wcale nie jest takie łatwe do osiągnięcia, bo gmina może nie uwzględnić Twojego wniosku o zmianę przeznaczenia gruntu określonego w MPZP.

W przypadku braku MPZP zmiana przeznaczenia gruntów rolnych o klasach IV – VI dokonywana jest w decyzji o warunkach zabudowy. Jeśli więc masz decyzję o WZ – pierwszy krok z głowy. Taką decyzję uzyskasz w urzędzie gminy.

Odrolnienie działki – sprawdź, czy dotyczy Cię etap II

Co do określonej grupy gruntów rolnych dla odrolnienia potrzebna jest jeszcze decyzja starosty zezwalająca na wyłączenie, która powinna być wydana przed uzyskaniem pozwolenia na budowę. Obowiązkiem uzyskania decyzji starosty objęte są:

• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego zaliczone do klas I-IIIb,
• użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia organicznego zaliczone do klas IV-VI,
• inne, określone w ustawie grunty, np. pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa, pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych czy rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych.

Uzyskania decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji nie wymagają więc użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego zaliczone do klas IV-VI.

Wniosek o wyłączenie z produkcji użytków rolnych klas IV-VI wytworzonych z gleb pochodzenia organicznego jest wiążący dla organu, co oznacza, że starosta po złożeniu wniosku spełniającego wymagania formalne nie może odmówić wyłączenia!

Podstawą weryfikacji konieczności wydania decyzji jest więc pochodzenie gruntu (mineralne lub organiczne). Gdzie szukać informacji w tym zakresie? Np. w starostwie. Można również we własnym zakresie uzyskać specjalną opinię uprawnionego klasyfikatora w zakresie pochodzenia gleby.

Ile to kosztuje?

Odrolnienie działki  związane jest z koniecznością poniesienia dwóch opłat – jednorazowej i rocznej. Decyzja starosty o wyłączeniu z produkcji rolnej ustala:

• jednorazową opłatę z tytułu trwałego wyłączenia gruntów z produkcji, która zostaje wyliczona według stawek i zasad określonych w tabeli zamieszczonej art. 12 ust. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. WAŻNE! Opłata zostanie pomniejszona o wartość rynkową nabytego gruntu. Przykład: według tabeli należność wynosi 100 000 zł. Grunt jest warty 90 000 zł. W takiej sytuacji zapłacić należy 10 000 zł tytułem jednorazowej opłaty za odrolnienie.

• opłatę roczną z tytułu użytkowania na cele nierolnicze gruntów wyłączonych z produkcji w wysokości 10% należności jednorazowej. Opata ta uiszczana jest przez 10 lat  w przypadku trwałego wyłączenia.

Ustalenie pochodzenia gleb klas IV-VI jest więc bardzo ważne, ponieważ od tego zależy to, czy musimy wystąpić do starosty o decyzję oraz płacić za odrolnienie. Przykładowo, jeżeli chcemy kupić grunt klasy IV pochodzenia mineralnego, nie musimy występować  do starosty o decyzję oraz unikniemy dodatkowych opłat.

Co jeśli nie mam decyzji starosty, a była wymagana?

Karą za odrolnienie działki niezgodnie z przepisami ustawy (faktyczne wyłączenie bez wymaganej decyzji starosty) jest ustalenie i wymierzenie sprawcy wyłączenia opłaty jednorazowej w wysokości dwukrotnej należności. W takim przypadku nie ma zastosowania przepis, zgodnie z którym kwotę należności obniża się o wartość rynkową gruntu (czyli w naszym przykładzie trzeba zapłacić ponad 200 tys. zł !). Istotne jest również, że wymierzenie sankcji nie jest uzależnione od tego, jak długo trwało wyłączenie gruntu z produkcji i czy w ogóle sprawca miał zamiar trwałego wyłączenia. Rozpoczęcie innego niż rolnicze użytkowania gruntu, a następnie zaprzestanie takiego użytkowanie, a nawet doprowadzenie gruntu do stanu pierwotnego, nie uchroni sprawcy od wymierzenia sankcji.

 

Chcesz kupić grunt, ale nie wiesz czy warto?

Skorzystaj z pomocy prawnej. Sprawdzę, czy działka  jest warta zainteresowania oraz ustalę formalności, które będą Cię czekać przed wybudowaniem domu.